Näihin uusiin taloyhtiöihin korkojen nousu iskee nyt erityisen lujaa

Kiinteistöliitto Pirkanmaan toiminnanjohtaja Jorma Koutonen kertoo, mitä korkojen nousu merkitsee ja mitä keinoja taloyhtiöllä on periä saataviaan osakkailta.

Kiinteistöliitto Pirkanmaan toiminnanjohtaja Jorma Koutonen kertoo, että osakkaat ovat ihmetelleet yhtiölainan lainaeräänsä lyhennysvapaan päätyttyä. ”Sen ei pitäisi yllättää.”

26.10. 6:00

Aamulehti

Korkojen nousu iskee nyt asuntovelallisiin. Monilla varsinkin lähivuosina asuntonsa hankkineilla on asuntolainan lisäksi taloyhtiölainaa.

Kiinteistöliitto Pirkanmaan toiminnanjohtaja Jorma Koutonen kertoo, että harva taloyhtiö on suojannut lainansa korkojen nousulta. Koutonen puhui tiistaina Tampereella jokavuotisessa talousarvioaamussa 70 hengen yleisölle, jotka olivat kaikki kiinteistöalan ammattilaisia.

”Kysyin salissa ammatti-isännöitsijöiltä, kuinka moni on käyttänyt korkosuojausta, niin olisiko viisi kättä noussut 70:stä.”

Yhdellä henkilöllä voi Koutosen mukaan olla hoidossaan parikymmentä kohdetta.

”He edustavat melkoista kiinteistömassaa Pirkanmaalla. Aika hyvä otos siinä mielessä.”

Lue lisää: Yli 100 asuntoa omistava Miika Vuorensola teki yllättävän ratkaisun – Kun korot ja sähkön hinta ampaisivat rajuun nousuun, tamperelaismies päätti ostaa lisää

Vuosien lyhennysvapaat päättyvät

Tavallisimmat asuntolainojen viitekorot ovat nousseet tänä vuonna jyrkästi. Vielä huhtikuun alussa 12 kuukauden Euribor-korko oli miinuksen puolella. Nyt korko on hiipinyt jo lähelle kolmea prosenttia.

Korkojen nousun lisäksi lisämausteensa yhtiölainaa ottaneille tuo mahdollisten lyhennysvapaiden päättyminen. Uusia asuntoja on myyty viime vuosina paljon siten, että asunnon hinnasta jopa 70 prosenttia on rahoitettu yhtiölainalla. Asunnon ostaja on voinut saada ensimmäisille vuosille lyhennysvapaan yhtiölainasta, jolloin hän on maksanut ainoastaan lainan korot. Lyhennysvapaata on voitu tarjota ostajalle jopa 3–5 vuoden ajaksi.

”Kun korot lähtevät nousuun, niin tietysti sellaisissa kohteissa, joissa on paljon yhtiölainaa, taloyhtiön riski korostuu.”

Mikä?

Yhtiölaina

Uusissa asunnoissa asunnon hinnasta jopa 70 prosenttia voi olla yhtiölainaa.

Aluksi lainasta useimmiten maksetaan vain korkoa. Lyhennysvapaa voi kestää jopa viisi vuotta.

Asunnon ostohinta voi vaikuttaa alhaiselta. Suuri yhtiölaina on yksi markkinoinnin keino.

Kun yhtiölainan lyhentäminen alkaa, asumismenot nousevat merkittävästi.

Jos joku taloyhtiön osakkaista ei pystykään maksamaan lainaansa, se jää taloyhtiön eli kaikkien osakkaiden vastuulle.

Koutosen mukaan asuntojen uudistuotannon määrä on ollut Pirkanmaalla viime vuosina suuri. Osalla lyhennysvapaat vuodet ovat vielä menossa, osalla yhtiölainan lyhentäminen on jo alkanut. Kun tähän saakka on maksettu vain matalalla tasolla olleita lainan korkoja yhtiölainan osuudesta, pääomavastikkeen määrä muuttuu lyhennysvapaan päättyessä dramaattisesti.

”Jotkut osakkeenomistajat ovat soitelleet isännöitsijälle ja ihmetelleet vastikkeiden muutosta, aivan kuin ei olisi tiedetty sitä asiaa. Sen ei pitäisi yllättää.”

Pääomavastike voi jopa moninkertaistua siinä hetkessä, kun yhtiölainan lyhennysvapaa päättyy.

Lisäksi kiinteistöjen hoitovastikkeiden korotuspaineet ovat isot. Tämä oli ollut Koutosen mukaan yksi tiistain tilaisuuden teemoista. Energian hinnannousun lisäksi paineita on muun muassa jätehuoltokustannuksissa ja palkkasidonnaisissa palvelukustannuksissa. Viimeisin kiinteistön ylläpidon neljännesvuosittain laskettava kustannusindeksi näytti yli 10 prosentin korotusta edellisvuoteen verrattuna. 35 vuotta kiinteistöalalla ollut Koutonen kertoo, että vastikkeet voivat nousta tässä tilanteessa jopa 10 prosenttia vuodessa.

”Meillä on totuttu paljon maltillisempiin lukuihin. En tiedä miten kauan pitää kelata nauhaa taaksepäin, että tällaiseen vuosikustannusten nousuun päästään.”

Jorma Koutonen puhui tiistaina kiinteistönhuollon ammattilaisille Tampereella.

Kun asunto ei tuotakaan

Asuntosijoittajalle korkojen nousu, yhtiölainan lyhennysvapaan päättyminen ja kasvavat hoitovastikkeet voivat tarkoittaa sitä, että asunnon kulut ovat suuremmat kuin siitä saatavat vuokratuotot. Jos sijoittaja on ajatellut maksavansa asunnon lainat pois vuokratuotoilla, korkojen nousun jälkeen tämä ei ole välttämättä mahdollista ellei lainaa ole suojattu korkojen nousulta. Sijoittajan on silloin pumpattava asuntoon rahaa.

Mitä sitten, jos osakas ei maksakaan yhtiölainaosuuttaan? Koutonen kertoo, että taloyhtiöllä on keinonsa. Rästiin jääneestä maksusta lähtee huolellisesti toimivassa yhtiössä ensin viikko–pari eräpäivän jälkeen osakkaalle muistutus, ja jos seuraavakin maksu unohtuu, lähtee toinen muistutus. Kolmen kuukauden jälkeen osakas saa asunto-osakeyhtiölain mukaisen varoituksen siitä, että yhtiön hallitus voi ryhtyä toimiin asunnon hallintaan ottamiseksi.

”Se ei ole yksinkertainen eikä nopeakaan proseduuri, mutta tehokas toimenpide. Niitä tehdään jatkuvasti, Pirkanmaalla varmaan satoja vuosittain. Näinä aikoina tämä vielä korostuu.”

Taloyhtiö voi vuokrata haltuunsa ottamaa asuntoa ja saada sitä kautta rahaa huoneiston rästimaksuihin. Toinen keino vaatia maksamattomia vastikkeita osakkeenomistajalta on hoitaa asia perinnän kautta.

Lue lisää: Jo 1,8 miljoonan omaisuuden kerännyt Jukka Oksaharju sijoittaa nyt uuteen kohteeseen Lapissa – Myi pois kaikki osakkeensa ja sijoitusasuntonsa

Sijoittajat koetaan riskiksi

Korkojen nousulla on vaikutusta uudehkojen talojen lisäksi myös taloyhtiöille, joiden rakennuksilla on korjaustarpeita tai on jo tehty isoja remontteja.

”Ehkä lainat eivät ole niin isoja kuin uudistaloissa, mutta ne voivat olla todella mittavia, miljoonalainoja. Jos osakkaan pääomavastikkeen kustannus kasvaa, niin ainahan se lisää riskiä, että maksuhäiriöitä voi ilmetä.”

Rahoituslaitokset seuraavat tällä hetkellä tarkasti esimerkiksi lainaa hakevien taloyhtiöiden omistusrakennetta. Koutosen mukaan suuri sijoittajien määrä nähdään riskinä, vaikkakin maksuvaikeuksiin voi joutua kuka tahansa.

”Vaikka se on oma koti, niin samalla tavalla kustannusten nousut iskevät. Lainojen rahoituskulut tulevat silmille kaikilla, joilla lainaa on.”

Koutosen mukaan asuntojen arvo on säilynyt Tampereella hyvällä tasolla, joten asunnosta on voinut tarvittaessa saada sijoittamansa rahat pois. Pirkanmaalla on myös alueita, joissa hinnat ovat laskeneet.

”Ainoita uhkia on se, että jos vanhalle talolle on syntynyt paljon korjausvelkaa, ja sen takia joudut tinkimään myyntivaiheessa.”

Seuraa ja lue artikkeliin liittyviä aiheita

Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan
Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan
Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan
Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan
Tietoa ei ole vielä lähdetty hakemaan

Osion tuoreimmat

Mainos

Tuoreimmat tähtijutut