Asuntosijoittaja saa kymppitonnien edun verovähennyksellä

Yhtiölainat: Sijoittaja voi vähentää lyhennykset kuluna, jos yhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeen. Samaa etua ei ole omaa kotiaan maksavalla.

Elias Lahtinen
Asuntosijoittaja saa kymppitonnien edun verovähennyksellä

Esimerkkikohteemme Tampereen Vuoreksessa on valmis. Ensimmäiset asukkaat muuttivat sisään perjantaina. Tämänkin taloyhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet – elleivät osakkaat päätä toisin tulevien vuosien yhtiökokouksissa.

Sami SuojanenAamulehti

Miten asuntosijoittajan rahoitusvastikkeen verovähennys toimii?

Aamulehden yhtiö- ja asuntolainoja käsittelevä viime viikon juttu (AL 1.8.) keskittyi omaan käyttöön hankittavan asunnon rahoitukseen, mutta jutusta tullut palaute painottui asuntosijoittajan rahoitusvastikkeen verovähennykseen. Mikä se on ja miten se toimii?

Vuokratulo on pääomatuloa. Vuokranantaja voi vähentää vuokratuloistaan tulojen hankkimisesta aiheutuneet kulut, kuten asunto-osakkeen hoitovastikkeen tai vaikka omakotitalon kiinteistöveron.

Osakehuoneiston hankintamenoa, joka on yleensä omistajan sijoitusasunnostaan maksama kauppahinta, ei kuitenkaan voi vähentää vuokratuloista.

Verovöhennysoikeus perustuu verotuksen symmetriaan

Mutta... Nykyisissä uusissa asunnoissa on käytännössä aina myyntihinta ja yhtiölainaosuus, jonka voi maksaa pois vaikka kerralla tai lyhentää rahoitusvastikkeena kuukausi kuukaudelta. Myyntihinnan osuus on noin kolmannes asunnon koko velattomasta hinnasta ja loppu yhtiölainaa.

Rahoitusvastikkeen vähennysoikeus vuokratulosta riippuu siitä, mikä osa vastikkeesta on tuloutettu asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja mikä osa rahastoitu. Verottaja rinnastaa rahastoitavat pääomavastikkeet asunnon hankintamenoon, eikä niitä voi vähentää vuokratuloista.

Jos asunto-osakeyhtiö sen sijaan tulouttaa vastikkeen tuloslaskelmallaan ja verotuksessa, osakas voi vähentää sen vuokratuloistaan vuosikuluna.

Peabin Tampereen yksikönjohtaja Matti Joensuu kertoo, että asiakkaat kysyvät rahoitusvastikkeen verovähennysoikeudesta suhteellisen vähän. Veronmaksajain Keskusliiton lakiasian johtajalla Vesa Korpelalla on sama kokemus.

–Asia oli pinnalla muutamia vuosi sitten, kun yhtiölaina yleistyi uudiskohteissa, mutta ei niinkään enää. Ilmeisesti informaatio on niillä, jotka ovat siitä kiinnostuneita, Korpela toteaa.

Sijoittajan verovähennysoikeus perustuu niin sanottuun verotuksen symmetriaan. Kun taloyhtiö tulouttaa vastikkeet, niistä tulee verotettavaa tuloa taloyhtiössä ja siksi sijoittaja saa vähentää sen.

Jos vastike taas rahastoidaan eli se on pääomasijoitus yhtiöön, vastike ei ole sen verotettavaa tuloa, jolloin vastike ei ole sijoittajalle vähennyskelpoista.

Laskuesimerkki kertoo

Laskuesimerkki kertoo, mistä on kysymys. Peabille valmistui Tampereen Vuorekseen As Oy Vuoreksen Crokus.

Yhtiön uudiskohteiden, myös tämän Vuoreksen talon, rahoitusvastike tuloutuu, elleivät verotukselliset syyt estä sitä. Yhtiökokous käsittelee asian aina kerran vuodessa.

Vuoreksen Crokuksesta on myynnissä 38,5 neliömetrin saunallinen kaksio. Sen myyntihinta on 54 376 euroa ja velaton hinta 140 000.

Ensimmäiset kolme vuotta ovat lyhennysvapaata. Silloin maksetaan vain korot eli 71,23 euroa kuukaudessa.

Kolmen vuoden jälkeen alkavat lyhennykset. Silloin rahoitusvastike on 411,18 euroa.

Tämän pienen kaksion vuokra voisi olla 700 euroa kuukaudessa. Ensimmäisenä kolmena vuonna vuokrasta vähennetään hoitovastike, kaapeli-tv- ja laajakaistamaksu sekä korkovastike. Silloin verotettava tulo on 449,41 euroa.

Kolmannen vuoden jälkeen verotettava tulo putoaa 109,46 euroon, koska lyhennys tulee mukaan rahoitusvastikkeeseen.

Asuntoon itse muuttava ostaja ei saa vähentää lyhennyksiä verotuksessaan, vaikka asunto-osakeyhtiö tulouttaisikin rahoitusvastikkeet.

Veronmaksajien Korpela kutsuu sijoittajan etua lykkäämiseduksi. Sen voi ajatella olevan myös verovelkaa ja eräänlainen koroton velkavipu.

Muutamissa keskusteluissa on todettu, että verottaja maksaa osan asuntosijoittajan sijoituksesta. Ei verottaja mitään maksa, mutta sijoittajan menot pienevät. Esimerkkikohteessamme tämä tarkoittaa 25 600–29 100 euron etua (85 624 x 30% tai 34%).

–Tämä on sijoittajalle houkutteleva etu. Se auttaa rahoitusta ja sijoittajan kassavirta toimii paremmin, kun välissä ei ole veronmaksua, Korpela toteaa.

Järjestelmä palkitsee pitkäaikaisen omistuksen

Kun asunto myydään, realisointihinnasta vähennetään vai se osuus, joka siitä on oikeasti maksettu eli ostohinta ja ostettaessa maksettu varainsiirtovero. Loppu on sijoittajan myyntivoittoa. Jos siis esimerkkikohteemme myydään vaikka 160 000 euron hintaan, sijoittajan myyntivoitto on 102 824.

Tuloutettu rahoitusvastike ei lisää hankintamenoa. Näin mahdollisesta luovutusvoitosta tulee suurempi, jos rahoitusvastike olisi rahastoitu. Myyntivoitto on verotettavaa pääomatuloa siinä missä vuokratulokin.

–Toisaalta etu jää lopulliseksi, jos vuokranantaja ei myyn kohdetta, vaan jättää sen perintönä jälkipolville. Perilliset maksavat siitä kuolinpäivän arvosta perintöveroa riippumatta sitä, mitä perittävä on siitä maksanut.

Korpela tiivistää tämän niin, että järjestelmä palkitsee pitkäaikaisen omistuksen.

Myyntivoiton voi välttää myös asumalla asunnossa kaksi vuotta jossain vaiheessa. Jos asuntoja on useita, tämä voi olla vaikea toteuttaa.

Korpela muistuttaa, että asunto-osakeyhtiö voi muuttaa enemmistöpäätöksellä rahoitusvastikkeen kohtelua yhtiökokouksessa. Tämä koskee myös esimerkkikohdettamme. Tätä vastaan sijoittajalla ei ole riskisuojaa.

Jos yhtiö tulouttaa rahoitusvastikkeet, sille syntyy paljon tuloja. Taloyhtiön ei kannata maksaa tuloveroa ja siksi se joutuu käyttämään kuluvarastoaan eli käytännössä tekemään paljon poistoja.

Voi käydä niin, että viimeistään 20–25 vuoden kuluttua omana asuntonaan asuntoa käyttävät haluavat ryhtyä rahastoimaan vastiketta tulevia remontteja varten. Silloinkin pitäisi olla vielä poistoja, jotta verotettavaa tuloa ei syntyisi. Jos poistot on käytetty sitä ennen, taloyhtiö joutuu näyttämään verotettavaa tulosta.

Vähennysoikeus

Vuokratulosta voi vähentää asunnon vuokraukseen liittyvät kulut, kuten hoitovastikkeen ja vuosikorjauskulut. Vuokrattavan huoneiston remonttikuluista ei myönnetä kotitalousvähennystä.

Vuokratulosta vähennettäviä kuluja ovat esimerkiksi hoitovastike, vesimaksut ja vuosikorjauskulut. Kulut vähennetään niiden maksuvuonna.

Taloyhtiölle maksettavat hoitovastikkeet saa vähentää vuokratulosta. Hoitovastikkeet vähennetään aina sinä vuonna, jolloin niitä on maksettu taloyhtiölle.

Pääomavastikkeen vähentäminen riippuu siitä, miten pääomavastikkeet on käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Pääomavastikkeet voi vähentää vuokratulosta vain, jos vastikkeet on luettu taloyhtiön kirjanpidossa tuloksi.

Jos pääomavastike on rahastoitu taloyhtiön kirjanpidossa, vastiketta ei voi vähentää vuokratulosta. Silloin vastike lisätään osakkeiden hankintamenoon ja otetaan huomioon luovutusvoittoa laskettaessa.

Tiedon tuloutuksesta tai rahastoinnista saa isännöitsijältä.

Lähde: Verohallinto


Kommentit (5)

  • Nimetön

    Auton arvo tosin vähenee huimaa vauhtia vuosi vuodelta. Asunnon arvo taas vastaavasti nousee.

    Vuokratuloilla sijoittaja voi kuitata yhtiövastikkeen ja lainan lyhennyksen verovapaasti ja ”tienata” asunnon itselleen. Sen jälkeen voi siirtää itsensä kirjoille asuntoon kahdeksi vuodeksi ja myydä ilman myyntiveroja. 10-20 tonnia helppoa rahaa kelle tahansa jolla on luottotiedot kunnossa, ja pankit saa omansa.

  • Nimetön

    Vuokraamisen pitäisi olla kaikille verotonta. Korkea vero korottaa asumisen kustannuksia aivan kuin ruuan korkea alv korottaa ruuan hintaa. Ei ole oikein että toiset toimijat vuokraavat verotta ja toisille se on verollista toimintaa.

Kirjoita kommentti

Perustele, kirjoita selkeästi, älä vähättele ihmisiä, ÄLÄ HUUDA. Pysy aiheessa ja muista käytöstavat. Kommentit luetaan ja tarvittaessa muokataan ennen julkaisua.

Meillä on nollatoleranssi alatyyliselle ilmaisulle, henkilöön käyvälle arvostelulle ja vihamielisyydelle. Emme julkaise kommentteja, joiden ainoa sisältö on negatiivinen mielipide vailla perusteluja. Jätämme julkaisematta myös ne kommentit, joissa ei lainkaan piitata oikeinkirjoituksesta kuten isoista alkukirjaimista tai välilyönneistä.

Kiitos etukäteen rakentavasta kommentistasi!

Pääaiheet