Ladataan
Pääaiheet 100 tuoreinta Koronavirus Live Uutiset Urheilu Hyvä elämä Kulttuuri Näköislehti Moro Mielipiteet Tähtijutut

Vanhan korjaaminen voi pian olla rahakkaampaa kuin uuden rakentaminen – Tampereella se on jo nyt miljoonabisnes

Asuntojen korjausrakentamisesta voi tulla uudisrakentamista kannattavampaa jo kahden vuoden päästä, jo vuoteen 2021 mennessä. Mikä kasvattaa korjausrakentamista, kun uudisrakentaminen hidastuu? Listasimme viisi selkeää syytä, jotka tekevät korjausrakentamisesta Tampereella kannattavaa ja menestyvää bisnestä. 1. Vanheneva asuntokanta Korjausrakentamisen tarve jatkaa kasvuaan, kun etenkin 1970–1980-lukujen vilkkaiden rakentamiskausien rakennuskanta tulee korjauksia vaativaan ikään. Kiinteistöliiton tuoreimpaan korjausrakentamisbarometriin vastasi noin 2 900 taloyhtiötä, joista 47 prosentilla on kuluvana vuonna käynnissä korjaushanke. Korjausiän saavuttaminen on ajankohtaista myös Tampereen asuntokannan kohdalla. Pirkanmaalla taloyhtiöt ovat pitäneet vaihtelevasti huolta rakennuksistaan, arvioi Kiinteistöliitto Pirkanmaa ry:n neuvontainsinööri Kaisa Kettunen . – On taloyhtiöitä, jotka ovat hoitaneet hyvin ja suunnitelmallisesti asiansa. Sitten on niitä, joissa ei ole ymmärretty selvittää kunnossapidon tarvetta ajoissa, ja nyt tulee isoja ja kalliita korjauksia järkytyksenä taloyhtiölle. Tilastokeskuksen mukaan Suomessa taloyhtiöiden korjauksiin johtavista syistä ylivoimaisesti merkittävin noin 90 prosentin osuudella on normaali vanheneminen tai kuluminen. Rakenteet ja järjestelmät tulevat uusimisikään. – Täälläkin syynä on useimmin varmasti vanheneminen, ellei jopa ylivanheneminen. Toiseksi useimmin syynä on vakavamman vaurion ennaltaehkäisy, kolmanneksi yleisin putkirikko, rankkasade, tulva tai muu vastaava. Niiden osuudet jäävät Tilastokeskuksen mukaan kuitenkin reilusti alle 20 prosentin. 2. Kaupungistuminen Kaupungistumisen myötä korjausrakentaminen kasvaa esimerkiksi lisä- ja täydennysrakentamisen lisääntyessä. Tälläkin hetkellä Tampereella on useita lisärakentamisen hankkeita käynnissä. Kiinteistöliitto Pirkanmaan Kettunen pitääkin vaihtoehtoa järkevänä taloyhtiöiden talouden kannalta. – Lisärakentamisen mahdollisuuksien arvioinnin pitäisi periaatteessa kuulua jokaisen isomman remontin hankesuunnitteluun, Kettunen kehottaa. Rakennusoikeutta myymällä taloyhtiö voi helpottaa esimerkiksi samaan aikaan tehtävän ison remontin kuluja. – Toinen hyvä juttu on, että lisärakentamisen myötä tulee lisää vastikkeen maksajia. Se on aina tervetullutta taloyhtiössä. Lisä- ja täydennysrakentaminen muuttavat myös asumista ja kaupunkitilaa. Muutoksen kanssa painitaan sekä kasvukeskuksissa että niiden ympärillä. – En voi koko Pirkanmaan tasolla tilannetta arvioida, mutta jos Tampereella jää palvelurakennuksia tyhjilleen ja todetaan, että sijainti on sen tyyppiselle palvelulle väärä, me pyrimme kehittämään kiinteistöä johonkin muuhun käyttöön, sanoo Tampereen kaupungin kiinteistöjohtaja Virpi Ekholm . Käytännössä näin on toimittu esimerkiksi Tesomalla, jossa päiväkoti siirtyi vanhasta rakennuksesta uuteen päiväkoti- ja koulurakennukseen. Vanha rakennus purettiin ja asemakaavamuutoksella kiinteistö kehitettiin asumiseen. Alueelle on kehittynyt asumisen keskittymä palveluiden ympärille, joten tontista on hyötyä asumiskäytössä. Toisaalta samalle tontille voidaan rakentaa muuttuneita tarpeita paremmin vastaava uusi rakennus. Ekholmin mukaan Liisanpuiston koulun kohdalla vanhasta, kolmessa osassa rakentuneesta koulusta ei olisi saanut järkevällä hinnalla nykyisiin tarpeisiin vastaavaa koulua. Järkevämpää on rakentaa hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella sijaitsevalle tontille kokonaan uusi ja isompi koulu sekä päiväkoti. Asunto- ja kiinteistölautakunta hyväksyi kokouksessaan 4.9. samalle paikalle sijoittuvan Sammon päiväkodin ja koulun hankesuunnitelman. Jos palveluista tyhjenevällä rakennuksella ei ole rakennushistoriallista arvoa, Ekholmin mielestä rakennuksen purkaminen ja kiinteistön kehittäminen muuhun käyttöön on järkevä valinta. – Tällaista tapahtuu kaiken aikaa. Mielestäni on ihan positiivista, että myös julkisten rakennusten osalta tapahtuu järkevää rotaatiota. Tilanteen ratkaisu voi olla hankalampaa kasvukeskuksen ulkopuolella. – Tampereella tämä on helpompi asia, koska tänne tulee koko ajan lisää väkeä ja tämä on kasvava kaupunki. Se voi olla todellinen ongelma, jos rakennukset tyhjenevät, eikä kiinteistölle ole kehitettävissä uutta käyttöä, Ekholm toteaa. 3. Korjausvelka Tampereen kaupungilla on palvelurakennuksissa korjausvelkaa yli 300 miljoonaa euroa. Velka on kasvanut viime vuodet, ja vuona 2018 sitä oli tarkalleen 321 miljoona euroa. Suomen mittakaavassa Tampereen korjausvelka on toiseksi korkein. Ykkössijalla on Helsinki 1299 miljoonan euron korjausvelalla. Tampereen velka on reilusti Helsinkiä pienempi, mutta toisaalta loput kymmenen kärjessä olevat kaupungit jäävät alle puoleen Tampereen korjausvelasta. Kolmannella sijalla olevalla Oululla korjausvelkaa oli 126 miljoonaa euroa. Luvut selviävät Tampereen kaupungin Asunto- ja kiinteistölautakunnan tilaomaisuuden linjauksista vuosille 2018–2021. Tiedot perustuvat tosin kaupunkien ilmoittamiin tietoihin, ja kaupunkien laskentatavat vaihtelevat jonkin verran, jolloin korjausvelan rahamäärävertailut kaupungeittain eivät aina ole täysin vertailukelpoisia keskenään. – Käytännössä se tarkoittaa, että valtavaa investointiohjelmaa on toteutettu ja jatketaan edelleen lähivuosina, Ekholm toteaa. Peruskorjauksen tai -parannuksen tarpeessa on rakennuksia, jotka ovat kaupungin palvelukäytössä ja jotka halutaan myös pitää samassa käytössä. – Ymmärrän hyvin ennusteen, yksityisen ja julkisen puolen korjausrakentamishankkeet pitävät varmasti pyörät pyörimässä kasvavilla alueilla. 4. Energiatehokkuus EU ohjaa Suomessakin energiatehokkaampaan rakentamiseen. Tällä hetkellä ollaan laatimassa pitkän aikavälin peruskorjausstrategiaa, joka on osa vuonna 2018 voimaan tullutta EU:n rakennusten energiatehokkuusdirektiiviä. Strategiaa laativat ympäristöministeriö, Motiva ry, VTT ja Tampereen ammattikorkeakoulu. Se esitellään helmikuussa 2020. Samaan aikaan EU:ssa hiotaan Green Deal -ohjelmaa, joka valmistuttuaan ohjaa myös energiatehokasta rakentamista. Jo nyt energiatehokkuutta parannetaan yleensä aina samalla, kun tehdään peruskorjauksia. Kettunen sanoo, että vaatimuksia korjausrakentamiselle asetetaan esimerkiksi ympäristöministeriön asetuksessa rakennusten energiatehokkuuden parantamisesta korjaus- ja muutostöissä. – Se on toiminut mielestäni kivasti. Vuonna 2013 annettu asetus otetaan Kettusen mukaan jo automaattisesti huomioon korjausrakentamisessa. – Esimerkiksi huoneistokohtaisten vesimittareiden asentamisesta ei enää kuule mutinaa, ja julkisivukorjausta tehdessä on aika usein helppokin juttu lisätä samalla lämmöneritettä. 5. Teknologia Sähköautojen latausjärjestelmä on yhä useamman taloyhtiön suunnitelmissa. Korjausrakentamisen baromterissä latausjärjestelmät nousivat kerrostaloissa jopa yleisimmäksi korjaus- ja ylläpitotoimeksi seuraavana viitenä vuotena. Kerrostalovastaajista 28 prosenttia ja rivitalovastaajista 24 prosenttia ilmoitti, että sähköautojen latauspisteet ovat työn alla tulevalla viisivuotiskaudella. Suunnittelijoiden into kasvaa tasaista tahtia, sillä esimerkiksi toukokuussa kerrostaloista 25 prosenttia sisällytti latauspisteet viisivuotissuunnitelmaan. Kettunen pitää ennustetta mahdollisena myös Pirkanmaalla senkin perusteella, miten paljon asiasta kysytään jo nyt. – Melkein päivittäin vastaamme neuvonnassa taloyhtiöihin puheluihin, että nyt meillä ajoi pihaan sähkö- tai lataushybridiauto, mitä meidän pitäisi tehdä. Asenteita on kuitenkin laidasta laitaan. Toisissa taloyhtiöissä koetaan, että kukaan osakkaista ei sähköautoa ole hankkimassa, toiset taas näkevät latausmahdollisuuden myös sijoituksena tulevaisuuteen. – Onhan se tietyllä tavalla yhtiön arvoa kohottava tekijä. Latausmahdollisuuden voi hoitaa niin, ettei siitä tule muille osakkeenomistajille ainakaan huomattavia kustannuksia, lataaja maksaa sähkökustannukset, ja latauspisteen rakentamiseen voi saada avustusta. Rahoitus voi olla taloyhtiölle ongelma Rakennusteollisuus arvioi, että rahoitus voi muodostua paikoin korjausrakentamisen esteeksi. Kiinteistöliiton marraskuussa julkaistun korjausrakentamisbarometrin mukaan korjauslainojen saatavuus on heikentynyt jonkin verran. Vastausten mukaan 36 prosenttia sai vain yhdeltä pankilta lainatarjouksen. Toukokuun barometrissä luku oli 32. Barometrin tuloksista kerrotaan, että vastauksissa esiintyi jonkin verran kommentteja siitä, ettei taloyhtiö ole saanut korjaushankkeisiin lainaa pankista ollenkaan. – Vaikka muutokset barometrin tuloksissa ovat pieniä, taloyhtiöiden korjauslainojen markkinoilla väreilee muutostuulia, jotka on syytä tunnistaa taloyhtiöissä ja isännöintitoimistoissa, pääekonomisti Jukka Kero toteaa Kuntaliiton tiedotteessa. Kaisa Kettunen kertoo, että kehitys näkyy jo Kiinteistöliitto Pirkanmaan työssä. Taloyhtiöt soittavat liiton neuvontaan, kun eivät remontin edessä saa tarvitsemaansa lainaa. – Ei ole kyse yksittäistapauksista. Jopa sellaisesta tilanteesta on kerrottu, että taloyhtiö tarvitsisi 200 000 euron lainan eikä saa mitään. Sijainti vaikuttaa myös lainan saantiin, mutta ongelma ei rajoitu yksin taantuvien seutujen taloyhtiöihin. – Hypoteekkiyhdistyksen Juhana Brotherus on arvioinut, että asunnon neliöhinnan pitää olla noin 1 500 euroa, jotta se saa esimerkiksi putkiremonttiin rahoituksen. Mikäli neliöhinta jää alhaisemmaksi, vakuusarvot alkavat olla kovilla. Meille tulee soittoja ongelmista lainansaannissa ihan Tampereen kaupungin alueelta, vaikka kyse on muuttovoittokaupungista. Jos taloyhtiö ei saa yhtiölainaa, voidaan tarvita esimerkiksi asukkaiden henkilökohtaista lainaa. – Se voi olla varsinkin pienemmissä taloyhtiöissä se, joka pelastaa. Ratkaisuna ongelmaan on pitkän ajan suunnittelu. Kettunen muistuttaa, että taloyhtiön pitäisi ennakoida korjauksia 20 vuoden ajalle. – Samalla pitää miettiä myös niiden rahoitusta ja esimerkiksi säästää ennakkoon. Hirveän huonosti tämän on kyllä mennyt perille. Korjausrakentaminen Hämeenpuisto 16:n miljoonaremontin opetus – oikea ajoitus maksaa vaivan Tampereen Amurissa Hämeenpuisto 16:ssa on viime vuosina tehty mittavaa korjaus- ja täydennysrakentamista, muun muassa kaksi lisäkerrosta sekä katto-, hissi- ja parvekeremontit. – Puhutaan miljoonaluokan kustannuksista, toteaa hanketta luotsannut Jukka Ohtonen , joka toimi taloyhtiön hallituksen puheenjohtajana viime kesään asti. Taloyhtiö sai hoidettua laskun melko kivuttomasti, joten kuunnelkaamme Ohtosta hieman lisää. Kaksiosaisen taloyhtiön toinen rakennus sijaitsee pihan toisella puolella Mustalahdenkatu 19:ssä. Korotuksen jälkeen kerroksia on toisessa talossa 9 ja toisessa 10. 1960-luvulla valmistuneeseen taloyhtiöön tehtiin putkiremonttia vuoden 2008 vaiheilla. Kävi selväksi, että lähivuosina on edessä myös hissi- ja kattoremontti sekä parvekkeiden peruskorjaus. – Putkiremontti tuli jo niin kalliiksi, että aloimme selvittää mahdollisuuksia lisärakentamiseen kustannusten peittämiseksi. Maksullinen osakeanti Lopulta taloyhtiö päätyi kaavoittajan kanssa siihen, että kumpaankin taloon voidaan rakentaa kaksi lisäkerrosta. – Siinä samalla tuli tietenkin tehtyä uudet katot ja hissit, jotka olisi pitänyt muutenkin uusia. Lisäksi taloyhtiön energiatehokkuutta parannettiin järjestelmällä, joka ottaa lämmön talteen poistoilmasta. Kahteen lisäkerrokseen rakennettiin 24 uutta asuntoa. – Jos olisimme myyneet rakennusoikeuden rakentajalle, olisimme joutuneet maksamaan arvonlisäverot. Teimme maksullisen osakeannin, jonka rakentaja lunasti ja rakensi sen jälkeen omaan piikkiinsä. Tämä mahdollisuus on mainittu asunto-osakeyhtiölaissa. – Vältimme näin 250 000 euron alvit, ja rakentaja maksoi meille vähän toista miljoonaa. Siinä samalla saimme uudet katot. Hissit taloyhtiö rakennutti itse, samoin lämmön talteenoton. Vakavaraiselle taloyhtiölle lainan saanti ei tuottanut vaikeuksia. Jukka Ohtonen korostaa, että oikea ajoitus on tärkeä. – Ajankohta lisärakentamiselle oli ihanteellinen, kun katto ja hissit piti joka tapauksessa uusia.