Ladataan
Pääaiheet 100 tuoreinta Näköislehti Live Uutiset Urheilu Hyvä elämä Kulttuuri Mielipiteet Moro Tähtijutut

Näin onnistut ostamaan sijoitusasunnon eläkepäivien turvaksi: ”Maksaa itse itsensä”

Liina Länsiluoto teki kaupat ensimmäisestä sijoitusasunnostaan lokakuussa yhdessä miehensä kanssa. Kaupan myötä hänestä on tulossa vuokraemäntä itähelsinkiläiseen, metron varrella sijaitsevaan yksiöön. Päivätöikseen hän työskentelee Suomen Vuokranantajien viestintä- ja kehittämispäällikkönä, joten asuntosijoittaminen on Länsiluodolle poikkeuksellisen tuttua, vaikka asuntosijoittajana hän itse on uunituore. Kokemusta vuokratoiminnasta hänellä on myös Helsingin seudun opiskelija-asuntosäätiöstä Hoasista, jossa Länsiluoto vastasi asiakaspalvelusta. Ison vuokranantajan leivissä Länsiluoto sai oppia myös vuokranantamisen riskeistä, eli siitä, kun vuokra jää maksamatta tai asunnossa sattuu joku aineellinen vahinko. Vuosien kokemuksesta huolimatta päätös asuntosijoittamiseksi ryhtymisestä kypsyi vasta nyt. – Tiedon ja itseluottamuksen kerääminen kesti ennen kuin tunsin olevani valmis, Länsiluoto sanoo. Länsiluoto lupautui käymään asuntosijoittamisen aloittamisen vaiheet kohta kohdalta läpi. Lue myös: Katso, minkä arvoinen kotisi on: laskurissa koko Suomen tiedot – Näillä Pirkanmaan alueilla asuntojen hinnat ovat nousseet rajusti, täällä taas romahtaneet 1. Sopiiko tämä minulle? Länsiluoto oli ehtinyt hankkia perustietoja pitkään työnpuolesta. Toisenlaisella taustalla aloittaville hän suosittelee suomalaisia asuntosijoittamista käsitteleviä kirjoja sekä työnantajansa tekemää opasta aloittelevalle asuntosijoittajalle. – Niistä oppii, mitä vaiheita on edessä, kun hommaan ryhtyy. Länsiluoto sanoo heti alkuun, että asuntosijoittaminen vaatii vaivaa. Hän käytti asunnon etsintään ja kohteiden arviointiin noin tunnin päivässä puolentoista kuukauden ajan. – Ei voi lähteä soitellen sotaan vain ostelemaan jotain asuntoa, sanoo Länsiluoto. Myös oman taloustilanteen täytyy olla kunnossa, koska sijoitusasuntoa varten tarvitaan yleensä lainaa. Tällä hetkellä tyypillinen uusi asuntosijoittaja on 80-luvulla syntynyt ja töissä. – Asuntosijoitusta on hyvä hetki on miettiä, kun palkasta alkaa jäädä vähän ylimääräistä rahaa ja se pitäisi saada tuottamaan. Suomalaisten vuokranantajien saamat mediaanivuokratulot ovat vain 250 euroa kuussa, mikä kuvaa sitä, että suurin osa vuokranantajista omistaa vain yhden sijoitusasunnon. – Asuntosijoittajaksi tullaan usein sitä kautta, että muutetaan kumppanin kanssa yhteen ja jätetään se oma yksiö vuokralle, Länsiluoto sanoo. Asuntosijoittamisella pitäisi olla myös tavoite. Länsiluodolle se on eläketurva. – Tavoitteena on, että asunto maksaa tässä itse itseään pikku hiljaa, ja sitten vuosikymmenten päässä siitä saa tuloina lisän eläkkeeseen, Länsiluoto sanoo. Vähän salaisempana haaveena Länsiluodolla on hankkia lisätuloja jo ennen eläkeikää. Ne mahdollistaisivat esimerkiksi työajan lyhentämisen ja ajan pyhittämisen taiteelle, jota Länsiluoto intohimoisesti harrastaa. – Tämäkin toive toki siintää pitkällä tulevaisuudessa. Miten tämä temppu tehdään? Seuraava askel sijoitusasunnon hankinnassa on rahoitus. 2. Rahoitus Ennen kuin voi lähteä tekemään asunnosta tarjousta, pitää varmistaa, että jostain saa rahat asunnonostoon. Lainaa voi kysyä useammasta pankista, jotta varmistaa itselleen alhaisimman mahdollisen koron. Toisaalta alhaisin tarjouskaan ei ole aina kaikki kaikessa. Länsiluoto ei itse kilpailuttanut lainaansa. – Tiesin Suomen Vuokranantajien tekemän vertailun perusteella, että oma pankkini tarjoaa sijoitusasuntolainaa ihan hyvään hintaan, ja koska olemme muuten tyytyväisiä pankkiin, emme lähteneet kyselemään muualta. Lainaa hakiessa on tärkeä tehdä oman talouden stressitesti. Mitä tapahtuu, jos korko nouseekin nykyisistä pikkunumeroista kuuteen prosenttiin eli kuinka suuri lyhennyksestä voi pahimmillaan tulla? Tätä voi helposti testata pankkien asuntolainalaskureilla erilaisilla koroilla. Tai mitä jos vuokralainen jättää vuokran maksamatta tai pesukone aiheuttaa vesivahingon? Kestääkö talous sen? – Pankin kanssa on helpompi neuvotella hyvistä lainaehdoista, kun on etukäteen selvittänyt, miten selviytyy vaikeista tilanteista. Pankki kysyy niitä kuitenkin. 3. Asunnon valinta Asuntoa kannattaa alkaa katsella heti, kun päätös asuntosijoittamisen aloittamisesta syntyy. Niin saa käsityksen hintatasosta ja markkinatilanteesta. Alue täytyy tuntea, jos sieltä meinaa ostaa asunnon. – Me päädyimme Itä-Helsinkiin, koska olen pääkaupunkiseudulta kotoisin ja seutu on tuttu. Sitten ajelimme aluetta ympäri, samalla mielikuvat joistain alueista muuttuivat. Alueen valinnassa on tärkeä ymmärtää isoja trendejä. Suomen asuntomarkkinoilla on käynnissä eriytyminen. Samaan aikaan kun pääkaupunkiseudulla voi olla vaikeaa löytää vuokralle laitettavaa asuntoa, josta saisi ylipäätään tuottoa, tuotot pienissä kaupungeissa voivat olla hyvät, kunhan löytää vuokralaisen. – Mutta radikaaleimmillaan pienillä paikkakunnilla voi joutua varautumaan talon purkamiskustannuksiin 20 vuoden päästä. Tilanteet ovat hyvin erilaisia, Länsiluoto sanoo. – On tärkeää löytää sellainen alue, josta voi ostaa asunnon niin, että markkinan kehitystä voi ennakoida. Klassisesti se on alue, jossa on itse asunut, tai joka on muuten tuttu. Alueen lisäksi on mietittävä myös sitä, haluaako ostaa uuden vai vanhan asunnon. Uuden pitäisi olla remonttihuoleton, vanhassa tuottoa syöviä remontteja voi olla edessä piankin. Toisaalta uudessakin asunnossa voi ilmetä ongelmia. Tontista on tärkeää selvittää, onko se oma vai vuokrattu ja siten altis vuokrankorotukselle. Sitten täytyy tietysti myös tutkia taloyhtiötä. Isännöitsijätodistukseen ja talousarviolaskelmaan perehtymisen lisäksi Länsiluoto soitteli isännöitsijöille. Puhelusta voi saada arvokasta tietoa. – Yhdessä taloyhtiössä isännöitsijä mainitsi aktiivisesta pihaparlamentista. Se voi olla hyvä juttu, sillä sellaiset taloyhtiöt ovat usein hyvässä kunnossa. Mutta Airb’n’b-kämppää sellaiseen taloyhtiöön voi olla hankala laittaa - tulee sanomista. Pehmeämpänä kriteerinä Länsiluoto käytti veljentytärindeksiä: Hän vertaili asuntoja sillä perusteella, olisivatko ne kivoja hänen veljentyttärilleen, jotka muutamien vuosien päästä etsivät omia ensiasuntojaan. 4. Mitä tarjota? Hyödynnä laskureita! Kun mahdollinen asunto on löytynyt, on tarjouksen tekemisen aika. Päätöksen tukena Länsiluoto käytti neljää eri laskuria, joiden perusteella hän päätti rajahinnan, jonka yli ei menisi. Rajanveto on tärkeää, sillä jos asunnosta maksaa liikaa suhteessa tuottoon, asunto on kehno sijoitus. – Kun ostaa kotia itselle, asunnosta voi maksaa enemmänkin, sillä se on kuitenkin koti. Asuntosijoittajan täytyy pitää päänsä kylmänä, sanoo Länsiluoto. Vuokratuottolaskurin avulla voi laskea, paljonko asunnosta pitää saada vuokraa, jotta sijoitus on mielekäs. – Erityisesti tarjouskauppa on sellainen muoto, joka on suunniteltu saamaan ihmiset tarjoamaan aina vain enemmän. Omasta rajasta täytyy pitää kiinni, eikä harmitella sitä, että joku sai asunnon tarjoamalla tonnin enemmän. Länsiluoto halusi, että asunto maksaa itse itsensä pois ja sellaisen hän myös löysi, ellei yllätyksiä tule. Taloyhtiön suuret remontit on juuri tehty, joten niitä ei ole näköpiirissä vähään aikaan. Länsiluoto on kuitenkin varautunut siihen, että asunnossa täytyy matkan varrella remontoidakin. Länsiluoto ei katsellut lainkaan sellaisia asuntoja, joissa tuotto lainanlyhennyksen jälkeen olisi jäänyt miinukselle. Sellainenkin strategia on mahdollinen. Se nojaa siihen, että asunnon arvo nousee ja jossain vaiheessa asunnosta tulee asuntosijoittajien kielellä kassavirtapositiivinen. Seuraava laskuri, jota Länsiluotto käytti, oli Vuokraovi.comin laskuri. Sen avulla voi selvittää, minkälaisia vuokria valitulla alueella on pyydetty. – Se toimi hyvin. Kun lonkalta arvioi, että tämän verran voisi vuokraa saada, laskuri sanoi, että ”ei ihan”. Kolmas palvelu oli asuntojen hintatiedot -palvelu, josta voi selvittää, minkä verran asunnoista on alueella maksettu. Neljäntenä Länsiluoto mainitsee vielä OPKK:n palvelun, jossa katsella keskihintoja. 5. Vuokralaisen valinta Viimeinen askel on mieluusti pitkäaikaisen vuokralaisen valinta. – Se on vähän niin kuin työhaastattelu. Mahdollinen vuokralainen ja vuokranantaja katsovat, sopivatko toisilleen. Vuokralaiselta tulee tarkistaa luottotiedot. Jos vuokralainen on ne menettänyt, voi kysyä esimerkiksi edelliseltä vuokranantajalta kokemuksia vuokranmaksun sujumisesta. Länsiluoto järjesti näytön itse. Sitä ennen vuokralainen oli jo soittanut hänelle, mikä jätti hyvän vaikutelman. – Se yllätti, kuinka henkilökohtaiselta asialta vuokralaisen valinta tuntuu. Se tuntuu ihan syvälliseltä ihmissuhteelta, jossa luottamusta pohditaan puolin ja toisin. Aamulehti ja Vuokraovi.com kuuluvat samaan Alma Media -konserniin.